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发表于 2016-6-14 15:05:41 | 显示全部楼层
最近在网络上传的沸沸扬扬,提到有学生租了二房东的房子,结果被法院执行人员从房子里踢出来。考虑到接下来开学将至,也是留学生返澳租房的高峰期,在本期文章将带你走进二房东问题的讨论。

1. 二房东是否合法
在新南威尔斯州,大部分情况下如果要租房子有几个途径,要么通过中介,要么在gumtree / 滴答网等网上信息寻找,或在街上贴广告等等方法。无论是那一个办法,源头都是会有一个房东跟租客或二房东签的租约。

NSWFair Trading有一个制式的租约。一般的房产中介都会直接用。在该租约当中第32条条款,有清楚写出来,一个房子的租客在获得房东的书面同意以后,可以转租出去给别人。当然,那个条款也有限制,就是房东能够说不,而且该转租不能导致房子出现人口过多的情况。

所以,要确认该二房东是否合法转租给学生,前提就是要看清楚是否有业主的书面同意书,一般来说邮件都可以足够。

在澳洲,每一户房子能住多少人也有明确的规定:

1.   每个睡房不能超过2个人;
2.  少于5岁的小孩尽管可能是不同性别,也可以共用睡房;
3.  超过5岁的小孩,如果不同性别,就不能共用睡房;
4.  超过18岁单身人士一般需要有独立的睡房。

一般来说,如果按照上述规定计算而该房子需要有多一个睡房才能把现有住客安置好就能算是房子过分拥挤,而且也会违反了租约条款。

另外,这个事情比较少人注意到,除了要得到房东允许以外,如果是一个apartment,根据Strata Schemes Management Act 1996第119条,二房东也需要通知物业管理,并告知他们这个房子有转租,让他们也有记录。

2. 通过二房东的风险
大部分二房东会代为收押金,但是,他们大部分时候并没有按照法律要求把该押金存放到法定机构。根据Residential Tenancies Act 2010 (NSW),在新南威尔斯州,根据第162条的要求,需要在提交押金以后的10个工作天以内把该押金存放到Fair Trading Department管辖的Rental Bond Board部门,让他们代为托管该笔押金。如果学生交了押金但是没有拿到Rental Bond Board的存放通知,那该笔押金很有可能没有存放到指定机构,那该二房东就会是犯法。

另外,由于通过二房东租房的时候,二房东是会先从学生手上收集租金,之后转交房东,如果该二房东没有按时付租金,那该大房东很有可能就会之后申请把房子收回来,让正在住的租客被扫地出门。

除此以外,如果该房子人满为患,超过既定允许的人数上限,那这个情况下,房东也能够收回该房子。所以,学生在找二房东租房的时候也必须要非常小心不要找那些过分拥挤的房子,不然,真的会出现被赶走的情况。

3. 如果出现执法人员要求清理房子的时候该怎么办
如果对方已经找到法庭人员到你家清场的时候,当下千万不要反抗,只能尽量收拾,然后从房子离开。接下来,可以做的事情是立刻到NSW Civil andAdministrative Tribunal(“NCAT”)递交申请,申请让:

1.    禁制房东把你从房子踢出来;
2.    要求法庭允许你进去房子继续住,并让房东跟你签一个新的租约;
3.    如果你的东西被毁坏,你需要的赔偿。

但是,如果你因为被踢出来而需要临时住酒店等等的费用,很难从房东身上要回来,因为他们并没有做错,有错的,大部分情况都是二房东。要赔偿,也只能管二房东要。

4. 追讨赔偿
一般这种的赔偿,数额不会高,会在1万以下的。对于这种纠纷,有两个可能处理的地方,一个是地方法院的小额钱债审判处,另外一个可能性就是去NCAT递交跟房东纠纷的申请。

我们比较建议NCAT的Consumer and CommercialDivision,也就是他们专门处理租屋纠纷的部门,因为这个部门会尽量快帮你处理问题。但是,需要注意,法院是不可能代替律师意见的,NCAT是法庭,只能提供仲裁的平台,实际打还得靠自己准备的。

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